Das Wichtigste in Kürze:
- Wohnungseigentümer dürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG) vornehmen.
- Ein Gestattungsanspruch kann einen Rückbauanspruch nicht aufhalten.
- Vermieter haften für bauliche Maßnahmen ihrer Mieter oder Pächter, wenn sie diese dulden oder erlauben.
- Die Rückbaupflicht entfällt auch dann nicht, wenn ein Beschlussersetzungsverfahren erst in der Berufung eingeleitet wird.
Für Maßnahmen vor der WEG-Reform (vor dem 1.12.2020) gelten abweichende Regelungen.
Hintergrund: Illegale Umbauten durch Pächterin einer Shisha-Bar
Die Pächterin einer Gewerbeeinheit nahm mehrere bauliche Eingriffe vor (u. a. tragende Wand entfernt, Fassade durchbrochen, Lüftungsanlage eingebaut) – ohne Beschluss. Die Gemeinschaft verklagte daraufhin die Eigentümerin auf Rückbau. Die Beschlussfassung über eine nachträgliche Genehmigung wurde abgelehnt.
BGH-Entscheidung im Detail:
- Kein Rückbau ohne Gestattung (§ 20 WEG n.F.)
Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert einen vorherigen Beschluss.
Auch wenn keine Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt, ist der Beschluss Pflicht.
Ein nachträglicher Gestattungsanspruch reicht nicht aus, um Rückbau zu verhindern. - Haftung des vermietenden Eigentümers
Ein Eigentümer haftet für rechtswidrige Umbauten seines Mieters, wenn er: diese genehmigt oder duldet trotz Kenntnis nicht einschreitet mit baulichen Änderungen rechnen mussteIm Urteil wurde festgestellt, dass der Eigentümer Kenntnis hatte – Rückbaupflicht bleibt bestehen. - Keine „Flucht“ ins Beschlussersetzungsverfahren
Ein Eigentümer kann den Rückbau nicht verzögern, indem er erst im Berufungsverfahren versucht, eine Beschlussersetzung zu erzwingen. Dies hätte spätestens im Erstverfahren erfolgen müssen.
Sonderfall: Maßnahmen vor der WEG-Reform
Maßnahmen aus der Zeit vor dem 01.12.2020 unterliegen dem alten Recht. Hier kann ein Gestattungsanspruch den Rückbau verhindern, sofern keine Beeinträchtigung vorliegt.
Fazit: Gestattungsbeschluss zwingend – Rückbau bei Verstoß
Dieses Urteil des BGH schafft Klarheit:
- Eigentümer müssen vor Umbauten immer einen Beschluss einholen.
- Verstöße führen zu Rückbaupflicht, selbst bei gutem Glauben oder späterer Antragstellung.
- Vermieter haften für das Verhalten ihrer Mieter.
Benötigen Sie einen Hausverwalter, einen Sachverständigen oder interessieren Sie sich für eine Immobilienberatung?
Dann freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren!
