Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann rechtmäßig, wenn der Vermieter plant, seine eigene Wohnung umzubauen oder zu verkaufen und in die vermietete Wohnung umzuziehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 24. September 2025 (Az. VIII ZR 289/23) entschieden.
Hintergrund: Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs – trotz Verkaufsplänen
Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter eines Mehrfamilienhauses in Berlin eine Wohnung im 4. Obergeschoss und vermietete die direkt darunterliegende Wohnung.
Er kündigte dem Mieter im November 2021 zum 31. Juli 2022 wegen Eigenbedarfs, da er das Dachgeschoss über seiner Wohnung ausbauen, mit seiner bisherigen Wohnung verbinden und die neu entstandene größere Einheit verkaufen wollte.
Während der Umbauphase – und auch danach – beabsichtigte er, in die vermietete Wohnung im 3. Obergeschoss einzuziehen.
Vorinstanzen: Streit um den Charakter der Kündigung
Das Amtsgericht gab der Räumungsklage des Vermieters zunächst statt.
Das Landgericht hob das Urteil jedoch auf und wies die Klage ab: Es sah keinen echten Eigenbedarf, da sich die Wohnverhältnisse des Vermieters durch den Umzug kaum verändern würden. Die Kündigung diene ausschließlich dem Zweck, eine seiner Wohnungen veräußern zu können – damit liege eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, deren Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt seien.
BGH: Eigenbedarf auch bei geplantem Verkauf möglich
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf.
Nach Auffassung des BGH kann eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann berechtigt sein, wenn der Vermieter seine bisherige Wohnung verkaufen möchte, solange sein Wunsch zur Eigennutzung der vermieteten Wohnung ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist.
„Benötigen“ im Sinne des Gesetzes bedeutet nicht, dass der Vermieter auf die Wohnung angewiesen sein muss – es genügt, wenn er aus nachvollziehbaren Gründen selbst darin wohnen möchte
Selbst wenn der Vermieter den Eigenbedarf selbst herbeiführt (etwa durch Umbau oder Verkauf seiner eigenen Wohnung), steht dies der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen.
Die Gerichte dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen, sondern müssen dessen Entscheidung grundsätzlich respektieren – solange kein Rechtsmissbrauch vorliegt.
Abgrenzung: Keine Verwertungskündigung
Eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) liegt hier nicht vor, weil der Vermieter nicht die vermietete, sondern seine selbstgenutzte Wohnung verkaufen möchte.
Damit gelten die strengeren Anforderungen der Verwertungskündigung nicht. Das Landgericht muss nun prüfen, ob der Eigenbedarf im konkreten Fall tatsächlich besteht.
Fazit: BGH stärkt Entscheidungsspielraum der Vermieter
Der BGH hat mit dieser Entscheidung die Rechte von Vermietern bei Eigenbedarfskündigungen gestärkt.
Ein Eigenbedarf ist auch dann gegeben,
wenn der Vermieter seine bisherige Wohnung umbaut oder verkauft,
solange der Wunsch zur Selbstnutzung nachvollziehbar, ernsthaft und plausibel begründet ist,
und kein Rechtsmissbrauch vorliegt.
Das Urteil zeigt erneut, dass Eigenbedarf nicht auf existenzielle Notlagen beschränkt ist, sondern auch vernünftige Lebensentscheidungen des Vermieters umfasst – etwa aus wirtschaftlichen, familiären oder organisatorischen Gründen.
Praxis-Tipp für Vermieter und Verwalter
Eine Eigenbedarfskündigung sollte immer detailliert begründet und schriftlich dokumentiert werden.
Der Eigennutzungswunsch muss plausibel, ernsthaft und nachvollziehbar dargestellt werden (z. B. Umbau, Verkleinerung, Familienzusammenführung).
Eine frühzeitige kommunikative Begleitung durch den Verwalter oder Anwalt kann Konflikte vermeiden.
Wichtig: Eine Kündigung darf nicht vorgeschoben oder missbräuchlich sein – sonst droht die Unwirksamkeit.
Quelle:
BGH, Urteil vom 24.09.2025, Az. VIII ZR 289/23
(Eigenbedarf trotz Verkaufsabsicht der Vermieterwohnung)
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