Bauträger baut – aber (noch) nicht als Wohnungseigentümer
BGH: Keine WEG-Beseitigungsansprüche bei Planabweichungen während der Bauphase
Was passiert, wenn ein Bauträger bei der Errichtung einer Wohnanlage von den Plänen abweicht? Müssen Erwerber das hinnehmen? Und kann die Gemeinschaft verlangen, dass solche Änderungen zurückgebaut werden?
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 16.05.2025 – V ZR 270/23) bringt Klarheit.
Der Fall: Einbauten ohne Zustimmung
Ein Bauträger errichtete 2017 eine Wohnanlage und baute in einer Gewerbeeinheit mehrere technische Anlagen ein – darunter eine Lüftung, ein Kühlaggregat und einen Flüssiggastank. Diese wichen von den ursprünglichen Plänen ab und nutzten Teile des Gemeinschaftseigentums.
Mehrere Käufer hatten zu diesem Zeitpunkt bereits Besitz an ihren Wohnungen und waren im Grundbuch vorgemerkt. Sie forderten den Rückbau – mit Verweis auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
BGH: Kein Anspruch aus dem WEG
Der BGH stellte klar:
Solange ein Bauträger die Anlage errichtet, handelt er nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner werkvertraglichen Pflichten. Deshalb unterliegen seine baulichen Maßnahmen während dieser Phase nicht dem WEG, sondern ausschließlich dem Vertragsrecht.
Folge:
- Keine Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche nach § 20 WEG
- Nur vertragliche Ansprüche (z. B. Nachbesserung, Minderung) sind möglich
Wann gelten die WEG-Regeln?
Entscheidend ist der Übergang vom Bauträger zum Eigentümer.
Spätestens, wenn der Bauträger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verlangt, ist davon auszugehen, dass er seine Bauverpflichtung als erfüllt ansieht. Ab dann gelten für ihn die Regeln des WEG, insbesondere bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Fazit für Eigentümer & Verwalter
- Während der Bauphase: Kein WEG-Rückbauanspruch gegen den Bauträger
- Abweichungen von Plänen = vertragliche Fragen, nicht WEG-Sache
- WEG-Vorschriften gelten erst, wenn der Bauträger nicht mehr als solcher handelt
Tipp:
Bei Streit mit dem Bauträger über bauliche Änderungen immer prüfen:
Handelt er noch im Rahmen seiner Baupflichten oder bereits als Eigentümer?
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