Schimmel in der Wohnungseigentümergemeinschaft – haftet der einzelne Eigentümer oder die WEG?

Schimmel tritt nicht nur in Mietwohnungen auf. Auch in Wohnungseigentumsanlagen entstehen Feuchte- und Schimmelschäden – etwa im Treppenhaus, im Keller oder in einzelnen Wohnungen.

In der Praxis läuft es fast immer gleich ab: In einer Wohnung tritt Schimmel auf – und noch bevor die Ursache geklärt ist, wird die Schuldfrage gestellt. Der Eigentümer verweist auf die Fassade, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) auf das Lüftungsverhalten.

Dabei ist die entscheidende Frage nicht: Wer zahlt?Sondern: Wo liegt die Ursache?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die Ursache im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum liegt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar. Maßgeblich ist stets die Prüfung des konkreten Einzelfalls.

Grundprinzip

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
In Wohnungseigentumsanlagen ist die Abgrenzung technisch oft komplexer als rechtlich.
um Gemeinschaftseigentum gehören regelmäßig Dach, Fassade, tragende Wände, Abdichtungen, Leitungen im Gemeinschaftsbereich und häufig auch Fenster (je nach Teilungserklärung).
Zum Sondereigentum zählen in der Regel Innenflächen, Bodenbeläge, nichttragende Innenwände und individuelle Umbauten.

In der Begutachtung zeigt sich jedoch häufig:Die Schadensbilder sind selten eindeutig einem Bereich zuzuordnen.

Grundsätzlich gilt: Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, ist regelmäßig die WEG zuständig.
Liegt sie ausschließlich im Sondereigentum, kann der jeweilige Eigentümer verantwortlich sein.

Typische Fälle aus der Praxis

1. Ursache im Gemeinschaftseigentum

Beispiele, die wir regelmäßig sehen:

• Undichte Dachanschlüsse
• Durchfeuchtete Außenwände im Sockelbereich
• Fehlende oder mangelhafte Balkonabdichtungen
• Wärmebrücken an Stahlbetonstützen oder Deckenrändern
• Undichte Fallleitungen oder Steigstränge

Hier liegt die bauliche Ursache eindeutig im Verantwortungsbereich der Gemeinschaft. Dann ist die Instandsetzung des Mangels Sache der WEG.

2. Ursache im Sondereigentum

Anders kann es aussehen bei:

• Nicht fachgerecht ausgeführten Badumbauten
• Undichten Silikonfugen mit Folgeschäden
• Unsachgemäßer Nutzung mit dauerhaft hoher Luftfeuchte
• Eingriffen in Bauteile ohne Beschluss oder Zustimmung
• Eigenmächtig entfernten Heizkörpern
• Dauerhaft fehlender Beheizung einzelner Räume
• Baulichen Veränderungen ohne Beschluss

Hier kann eine Verantwortlichkeit des einzelnen Eigentümers geprüft werden.

3. Mischfälle – häufig in der Praxis

In vielen Fällen liegt eine Kombination vor:

• Eine bauliche Schwäche im Gemeinschaftseigentum trifft auf ungünstige Nutzung oder bauliche Veränderungen im Sondereigentum. Konkret trifft eine onstruktive Schwäche (z. B. Wärmebrücke) auf ungünstiges Heiz- oder Lüftungsverhalten.
• Eine alte Abdichtung funktioniert grenzwertig, bis ein Eigentümer baulich eingreift und das System kippt.
• Dann stellt sich die Frage der Kostenverteilung. Diese hängt von der konkreten Ursachenzuordnung und den jeweiligen Beiträgen zur Schadensentstehung ab.

In solchen Konstellationen ist eine rein juristische Betrachtung ohne technische Analyse regelmäßig nicht zielführend. Besondere Konstellation: Schaden in der Wohnung, Ursache im Gemeinschaftseigentum

Ein häufiger Konflikt: In einer Wohnung entsteht Schimmel – die Ursache liegt jedoch in einer durchfeuchteten Außenwand, unsachgemäßen Fensterandichtung oder im Dach. Hier muss sauber unterschieden werden zwischen:

• Beseitigung der Ursache
• Beseitigung des Folgeschadens
• möglicher Schadensersatzpflicht

Die Verantwortlichkeiten können unterschiedlich bewertet werden. Entscheidend ist, wo die Schadensursache liegt und ob eine ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist.

Rolle der WEG-Verwaltung

Die Verwaltung ist verpflichtet, erkannte Mängel am Gemeinschaftseigentum zu prüfen und erforderliche Maßnahmen vorzubereiten.

Wird ein Feuchteschaden gemeldet, sollte:

• eine technische Prüfung veranlasst werden
• die Ursache eindeutig lokalisiert werden
• eine sachliche Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung geschaffen werden

Ohne technische Ursachenklärung eskalieren solche Fälle schnell in Beschlussanfechtungen oder Haftungsdiskussionen.

Warum die technische Ursachenklärung entscheidend ist

Im WEG-Kontext reicht ein bloßer Sichtbefund nicht aus. Erforderlich sind häufig:

• Bauteilöffnungen
• Feuchtemessungen im Wandquerschnitt
• Thermografie zur Wärmebrückenanalyse
• Prüfung von Anschlüssen und Abdichtungen
• Bewertung der raumklimatischen Situation

Erst wenn die Feuchtequelle eindeutig lokalisiert ist, lässt sich die Zuständigkeit sachlich zuordnen.

Fazit für Eigentümergemeinschaften

Bei Schimmel in Wohnungseigentumsanlagen gilt:

• Ursache im Gemeinschaftseigentum: Zuständigkeit häufig bei der WEG
• Ursache im Sondereigentum: mögliche Verantwortung des einzelnen Eigentümers
• Mischursachen: differenzierte Betrachtung erforderlich

Die meisten Auseinandersetzungen entstehen nicht wegen der Rechtslage,
sondern weil voreilig Positionen bezogen werden, bevor die Ursache feststeht.

Aus unserer Erfahrung lassen sich über 70 % der Konflikte vermeiden, wenn frühzeitig eine unabhängige technische Ursachenanalyse erfolgt – bevor juristische Positionen aufgebaut werden. Dies kann die Grundlage für sachgerechte Beschlüsse innerhalb der Eigentümergemeinschaft bilden, anstelle sich sich über Monate oder Jahre in Kosten- und Haftungsstreitigkeiten zu verlieren.