Steuerabzug erst bei tatsächlichen Ausgaben:

Bundesfinanzhof enttäuscht vermietende Wohnungseigentümer

Vermieter von Eigentumswohnungen, die sich vom Gesetz zur Modernisierung von Eigentumswohnungen Steuererleichterungen erhofft hatten, wurden vom Bundesfinanzhof (BFH) enttäuscht. Die 2020 vorgenommenen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes führen nicht zu steuerlichen Vorteilen bei vermieteten Eigentumswohnungen. Entgegen weitverbreiteter Hoffnungen können Eigentümer ihre Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dies ist weiterhin erst möglich, wenn das Geld tatsächlich für die Instandhaltung des Gebäudes ausgegeben wird, wie aus einem am Dienstag veröffentlichten Urteil des BFH in München hervorgeht (Az.: IX R 19/24).

Hintergrund des Falls

Geklagt hatten ein Ehepaar aus Franken, das mehrere Eigentumswohnungen besitzt und vermietet. Im Streitjahr 2021 zahlten sie 1.326 Euro Hausgeld in die Erhaltungsrücklagen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften ein und setzten diesen Betrag in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten an. Das Finanzamt und das Finanzgericht Nürnberg erkannten dies jedoch nicht an, da die bisherige Rechtsprechung des BFH vorsieht, dass ein Steuerabzug erst möglich ist, wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wurde – und zwar für abzugsfähige Zwecke.

Argumentation der Kläger

Die Kläger beriefen sich auf das Wohnungseigentümermodernisierungsgesetz von 2020, das den Eigentümergemeinschaften eine eigene volle Rechtsfähigkeit zuspricht. Seitdem sei es für einzelne Eigentümer nicht mehr möglich, eingezahltes Geld aus der Erhaltungsrücklage zurückzufordern. Die Ausgabe sei somit praktisch besiegelt. Sie argumentierten, dass dies den Zeitpunkt des Steuerabzugs vorverlegen sollte.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Der BFH entschied jedoch, dass sich der Zeitpunkt des Steuerabzugs dadurch nicht ändert. Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Daher können Wohnungseigentümer den Abzug von Werbungskosten erst dann geltend machen, wenn die Mittel tatsächlich für Instandhaltungszwecke verwendet wurden.

Zwar gehöre das eingezahlte Geld nun „ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft“, doch sei der Auslöser für die Zahlungen nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers, zum Aufbau und zur angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums beizutragen.

Fazit

Das Urteil des BFH bestätigt, dass Vermieter von Eigentumswohnungen ihre Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht sofort als Werbungskosten absetzen können. Der Steuerabzug bleibt an die tatsächliche Ausgabe der Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen gebunden. Dies stellt eine Enttäuschung für viele vermietende Wohnungseigentümer dar, die sich von den Gesetzesänderungen steuerliche Erleichterungen erhofft hatten.