Viele Eigentümergemeinschaften stehen vor dem gleichen Problem:
Der bestehende Verwalter arbeitet unzufriedenstellend und die Gemeinschaft möchte wechseln – aber der Verwalter beruft keine Eigentümerversammlung ein. Ohne Versammlung keine Abwahl, ohne Abwahl keine Neuwahl.
Die Lösung bietet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Umlaufbeschluss als Startpunkt
Nach § 23 Abs. 3 WEG können Eigentümer Beschlüsse im Umlaufverfahren fassen, wenn alle Eigentümer zustimmen.
Die Eigentümer stimmen schriftlich darüber ab, dass der alte Verwalter abgewählt / abberufen werden soll und sein Vertrag gekündigt wird. Das nennt man Umlaufbeschluss.
Dieser Weg eignet sich insbesondere, wenn die Gemeinschaft geschlossen hinter der Entscheidung steht.
Bei breiter Unzufriedenheit lässt sich die notwendige Einstimmigkeit für die Abwahl meist noch erreichen
Neuwahl auf die Präsenzversammlung verschieben
Der eigentliche Trick besteht darin, die Neuwahl des Verwalters zu verschieben – und zwar auf eine Präsenzversammlung. Dazu wird im Umlaufverfahren ein weiterer Beschluss gefasst:
„Herr/Frau XY wird ermächtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.“
Auch dieser Beschluss benötigt Einstimmigkeit – ist aber häufig erreichbar.
Im Umlaufverfahren wird folglich ein Eigentümer oder Eigentümerin ermächtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Eine solche Ermächtigung ermächtigt die Gemeinschaft zur Selbstverwaltung, wenn der amtierende Verwalter blockiert.
Präsenzversammlung = reguläre Mehrheitsentscheidungen
Auf der nun einberufenen Eigentümerversammlung können dann die wichtigen Entscheidungen getroffen werden – und zwar mit Mehrheitsbeschlüssen, nicht einstimmig:
- Abberufung des alten Verwalters
- Kündigung des Verwaltervertrags
- Neuwahl eines neuen Verwalters
- Ermächtigung zur Vertragsunterzeichnung
Vorteile der Eigentümerversammlung
- unabhängig vom blockierenden Verwalter
- rechtssicher nach WEG
- für geschlossene Gemeinschaften sehr effektiv
- schnelle Wiederherstellung der Handlungsfähigkeit
Hier ist keine Einstimmigkeit mehr erforderlich.
Rechtssichere Umsetzung
Alle Schritte sollten sorgfältig dokumentiert werden:
- Umlaufbeschlüsse mit Datum und Unterschriften
- Versandnachweise
- ordnungsgemäße Einladung zur Versammlung
- Beschlusssammlung
- Beschlussprotokoll
Damit ist die Gemeinschaft rechtlich auf der sicheren Seite.
Warum funktioniert das so?
Weil das Gesetz vorsieht, dass Umlaufbeschlüsse einstimmig sein müssen.
Da eine einstimmige Neuwahl fast nie gelingt, verschiebt man die Wahl einfach in eine Versammlung – dort reicht eine Mehrheit.
Wann eignet sich dieses Vorgehen?
- Wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft
- Wenn die Eigentümer sich einig sind, dass ein Wechsel notwendig ist
- Wenn die Gemeinschaft wieder handlungsfähig werden möchte
Fazit
- Mit einem Umlaufbeschluss wird der alte Verwalter abgewählt
- Gleichzeitig wird ein Eigentümer ermächtigt, eine Versammlung einzuberufen
- In dieser Versammlung wird die neue Verwaltung ganz normal gewählt
- Einstimmigkeit ist nur am Anfang nötig – später reicht die Mehrheit
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