Balkonsanierung in der WEG: Die Gemeinschaft bleibt zuständig

Einleitung

Balkone gehören in Wohnungseigentumsanlagen regelmäßig zu den größten Streitpunkten – besonders dann, wenn Sanierungen notwendig werden und hohe Kosten entstehen.

Oft enthält die Teilungserklärung Regelungen, nach denen einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet sind, „ihren“ Balkon auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Viele Eigentümer gehen deshalb davon aus, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aus solchen Maßnahmen vollständig heraushalten kann.

Der Bundesgerichtshof hat nun mit einem wichtigen Urteil klargestellt:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt auch dann für die Balkonsanierung zuständig, wenn laut Teilungserklärung eigentlich der einzelne Eigentümer die Instandhaltungspflicht trägt.

Das Urteil schafft erhebliche Klarheit für Verwalter, Beiräte und Eigentümergemeinschaften.

Der Fall: Marode Balkone und keine Einigung

In einer Wohnungseigentumsanlage waren mehrere Balkone stark sanierungsbedürftig. Es bestand sogar die Gefahr, dass sich Betonteile lösen und herabfallen könnten. Aus Sicherheitsgründen musste die darunterliegende Grünfläche bereits gesperrt werden.

Die Teilungserklärung regelte, dass jeder Eigentümer seinen Balkon auf eigene Kosten instand halten und instand setzen muss.

Ein Sachverständiger hatte drei verschiedene Sanierungsvarianten (A, B und C) ausgearbeitet. In der Eigentümerversammlung wurde über diese Varianten abgestimmt – jedoch ohne Ergebnis. Keine Variante erhielt eine Mehrheit.

Ein Eigentümer wollte das nicht akzeptieren und klagte.

Die Entscheidung des BGH: Die Gemeinschaft muss handeln

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24) gab dem klagenden Eigentümer Recht.

Die Richter stellten klar:

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat weiterhin die Beschlusskompetenz für die Balkonsanierung.
• Sie darf die Sanierung nicht nur beschließen – sie kann unter Umständen sogar dazu verpflichtet sein.

Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung dem einzelnen Eigentümer die Instandhaltungspflicht auferlegt.

Warum die Gemeinschaft zuständig bleibt

Der Hintergrund ist einfach:

Die Gemeinschaft bleibt immer für den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich.

Dazu gehören insbesondere:

• Verkehrssicherungspflichten
• Schutz vor Gefahren für Bewohner und Dritte
• ordnungsgemäße Erhaltung der gesamten Wohnanlage

Ein Balkon betrifft eben nicht nur den einzelnen Eigentümer, sondern oft auch:

• die Gebäudesicherheit
• die Fassade
• die Statik
• angrenzende Wohnungen
• Passanten und Besucher

Deshalb kann sich die Gemeinschaft ihrer Verantwortung nicht vollständig entziehen.

Teilungserklärung ändert nicht alles

Zwar kann eine Teilungserklärung regeln, dass Eigentümer die Kosten für „ihren“ Balkon selbst tragen müssen.

Aber: Die Gemeinschaft verliert dadurch nicht ihre Entscheidungs- und Handlungskomacht.

Das bedeutet: Die WEG kann selbst Sanierungsmaßnahmen beschließen und durchführen – auch wenn die Kosten später dem jeweiligen Eigentümer zugeordnet werden.

Beschlusskompetenz und Kostenverteilung sind zwei unterschiedliche Dinge.

Wer zahlt die Balkonsanierung?

Hier bleibt es bei der Teilungserklärung.

Wenn dort geregelt ist, dass jeder Eigentümer seinen Balkon auf eigene Kosten instand setzen muss, dann gilt das weiterhin.

Auch wenn die Gemeinschaft:

• die Maßnahme organisiert
• die Firmen beauftragt
• die Sanierung überwacht

trägt am Ende der jeweilige Eigentümer die Kosten seines Balkons.

Das Urteil ändert also nicht automatisch die Kostenverteilung.

Wann die Gemeinschaft sogar handeln muss

Besonders wichtig ist die Aussage des BGH zur Handlungspflicht.

Die Gemeinschaft kann nicht einfach untätig bleiben.

Sie muss insbesondere dann tätig werden, wenn:

• mehrere Balkone sanierungsbedürftig sind
• Gefahren für Personen oder Sachen drohen
• Verkehrssicherungspflichten betroffen sind
• Schäden für andere Eigentümer entstehen können

Selbst wenn nur ein einzelner Balkon betroffen ist, kann die Gemeinschaft tätig werden müssen – etwa dann, wenn die Sanierung für den einzelnen Eigentümer praktisch nicht zumutbar allein umsetzbar ist.

Dauerhafte Untätigkeit ist keine ordnungsgemäße Verwaltung

Der BGH machte auch deutlich:

Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, alle Sanierungsvarianten einfach abzulehnen und dauerhaft nichts zu tun.

Im konkreten Fall war klar, dass ein erheblicher Sanierungsbedarf bestand. Die dauerhafte Sperrung der Grünfläche unter den Balkonen war keine zulässige Dauerlösung.

Die Gemeinschaft musste handeln.

Lediglich über die konkrete technische Ausführung dürfen die Eigentümer weiterhin entscheiden.

Bedeutung für Verwalter und Eigentümer

Das Urteil ist für die Praxis enorm wichtig.

Viele Verwaltungen haben sich bislang auf die Teilungserklärung zurückgezogen und erklärt:

„Der Balkon ist Sache des jeweiligen Eigentümers.“

Diese pauschale Sichtweise ist nach dem BGH nicht haltbar.

Gerade bei:

• Betonschäden
• Abdichtungsmängeln
• Brüstungsproblemen
• Absturzgefahren
• sicherheitsrelevanten Schäden

muss die Gemeinschaft prüfen, ob sie selbst tätig werden muss.

Fazit

Der Bundesgerichtshof stellt klar: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt für die Balkonsanierung verantwortlich – auch wenn laut Teilungserklärung der einzelne Eigentümer die Instandhaltungspflicht trägt.

Die WEG darf Sanierungen beschließen, durchführen und kann in vielen Fällen sogar dazu verpflichtet sein.

Die Kostenfrage bleibt davon getrennt zu betrachten.

Für Verwalter bedeutet das:

Nicht nur auf die Teilungserklärung schauen – sondern immer auch auf Verkehrssicherung, Erhaltungszustand und Gefahrenlage.

Denn marode Balkone sind nicht nur ein Kostenproblem, sondern oft auch ein erhebliches Haftungsrisiko.