BGH-Urteil: WEG muss keine drei Vergleichsangebote mehr einholen

Einleitung
Bei Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Wohnungseigentumsanlagen galt lange eine vermeintlich feste Regel: Vor der Beauftragung müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Viele Verwalter und Eigentümer hielten dies für zwingend erforderlich – nicht zuletzt, weil zahlreiche Gerichte Beschlüsse ohne entsprechende Angebote für anfechtbar erklärten. Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25) dieser Praxis nun eine klare Absage erteilt.

Der bisherige Standard: Die „Drei-Angebote-Regel“

In der bisherigen Rechtsprechung vieler Instanzgerichte hatte sich folgende Praxis etabliert:

• Bei größeren Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum
• mussten regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden
• andernfalls galt ein Beschluss häufig als fehlerhaft und anfechtbar

Diese „Drei-Angebote-Regel“ war jedoch nie gesetzlich geregelt, sondern entwickelte sich aus der Rechtsprechung.

Die Entscheidung des BGH: Keine starre Angebotspflicht

Der Bundesgerichtshof stellt nun klar: Es gibt keine gesetzliche Pflicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen.

Eine solche starre Regel sei:

• zu schematisch
• nicht im Gesetz verankert
• und werde der Praxis von Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht

Damit stärkt der BGH ausdrücklich das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums.

Maßstab: Der „vernünftige Wohnungseigentümer“

Entscheidend ist laut BGH nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Frage: Lag eine ausreichende Entscheidungsgrundlage vor?

Der Maßstab ist dabei die Sicht eines:

„vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers“

Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

• Art und Umfang der Maßnahme
• Dringlichkeit
• verfügbare Informationen
• wirtschaftliche Angemessenheit

Vergleichsangebote können dabei hilfreich sein – sind aber nur ein mögliches Mittel, nicht zwingend erforderlich.

„Bekannt und bewährt“ statt billig und unbekannt

Besonders praxisrelevant ist ein zentraler Punkt der Entscheidung:

Ein bewährtes Unternehmen kann eine bessere Entscheidungsgrundlage sein als mehrere Vergleichsangebote.

Der BGH stellt klar, dass für Eigentümer nicht nur der Preis zählt, sondern auch:

• Qualität der Ausführung
• Termintreue
• Zuverlässigkeit
• Erfahrung mit der Anlage
• schnelle Mängelbeseitigung

Gerade bei komplexeren Maßnahmen kann es ein erheblicher Vorteil sein, wenn ein Unternehmen:

• die Immobilie bereits kennt
• keine Einarbeitung benötigt
• sich in der Anlage „bewährt“ hat

Das Prinzip lautet: „bekannt und bewährt“ statt „formal günstig“.

Wann sind Vergleichsangebote trotzdem sinnvoll?

Auch wenn keine Pflicht besteht, bleiben Vergleichsangebote in vielen Fällen sinnvoll – insbesondere:

• bei größeren oder kostenintensiven Maßnahmen
• bei fehlender Erfahrung mit Unternehmen
• bei unklarer Marktsituation zur Absicherung gegenüber kritischen Eigentümern

Alternativ können auch andere Informationsquellen ausreichen, z. B.:

• Gutachten von Sachverständigen
• technische Beratung (Architekten, Fachplaner)
• Erfahrungswerte aus vergleichbaren Projekten

Grenzen: Wirtschaftlichkeit bleibt Pflicht

Wichtig: Das Urteil bedeutet keinen Freibrief.

Ein Beschluss kann weiterhin fehlerhaft sein, wenn:

• ein Angebot offensichtlich überteuert ist
• die Leistung ungeeignet ist
• keine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorliegt

In solchen Fällen bleibt der Beschluss anfechtbar. Die Darlegungs- und Beweislast liegt dann jedoch beim anfechtenden Eigentümer.

Der konkrete Fall

Im entschiedenen Fall hatte eine WEG mehrere kleinere Maßnahmen beschlossen, darunter:

• Fensteraustausch
• Glasarbeiten
• Malerarbeiten

Die Eigentümer verzichteten bewusst auf Vergleichsangebote, da sie mit den beauftragten Handwerkern seit Jahren bzw. Jahrzehnten sehr gute Erfahrungen gemacht hatten. Einige Eigentümer klagten dagegen – jedoch ohne Erfolg.

Der BGH entschied:

• Die Beschlüsse sind wirksam.
• Die Beauftragung „bekannter und bewährter“ Unternehmen war ausreichend.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil bringt eine erhebliche Erleichterung für Verwalter und Eigentümergemeinschaften:

• Mehr Flexibilität bei der Auftragsvergabe
• Weniger formale Angreifbarkeit von Beschlüssen
• Fokus auf Qualität und Erfahrung statt Formalismus

Gleichzeitig steigt aber die Verantwortung:
Entscheidungen müssen nachvollziehbar, sachlich begründet und wirtschaftlich vertretbar sein.

Fazit

Der Bundesgerichtshof beendet mit seinem Urteil eine langjährige Praxis:
Die „Drei-Angebote-Regel“ ist kein Gesetz. Wohnungseigentümer müssen vor Erhaltungsmaßnahmen nicht zwingend mehrere Angebote einholen. Entscheidend ist vielmehr, dass die Entscheidung auf einer ausreichenden und vernünftigen Grundlage beruht. In vielen Fällen kann dabei ein bewährtes Unternehmen sogar die bessere Wahl sein.